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狮子会轮盘,一场事先设局的搭售 星河天津精装修调查

 2020-01-11 10:53:17

狮子会轮盘,一场事先设局的搭售 星河天津精装修调查

狮子会轮盘,新华社记者高郑坤在天津报道

购房者对超值价格和有约束力的精装修的憎恶已经演变成了比房地产市场消费者权益保护更不简单的事情。价格过低造成的频繁冲突现在正要求政府部门如何行动,如何将违法者锁在法律体系的笼子里。

天津滨海星河荣宇二期发生的精装修维权事件无疑给了大家一个生动精彩的教训。2017年开业后,330名业主陷入了开发企业精心安排的“陷阱”。首先,他们被要求支付购买意向基金,然后他们必须签署装修协议才有资格购买。

最终的结果是,开发企业明显剥夺了买家独立选择装修的权利,但当地政府主管部门认为,缺乏法律依据使得很难认定开发企业强行捆绑销售精装修。

法律渠道也很难打通,因为协议和合同中的黑白文字表明开发企业与装修公司没有委托关系,装修由业主决定。精装修的萎缩也面临着无法保障权利的问题。涉案装饰公司注册资本仅为50万元,不具备建筑企业资质。

例行公事的深度出乎意料。

深度避免限价

2019年9月1日,装修材料仍从正在装修的高层建筑上卸下。

滨海星河荣宇位于天津滨海新区董罡新城世纪大道与规划海景七路(董罡新天地旁)的交叉口。由深圳星河控股集团有限公司(以下简称“星河控股”)旗下的天津星河融宇房地产有限公司(以下简称“星河房地产”)分两期开发建设。一期(备案名为“香海花园”)和二期(备案名为“香海花园”)由一条道路分隔,业主已接受该房屋。二期销售面积101638.93平方米,其中14栋洋房510户,4栋21层高层建筑330户。其中,第四栋高层建筑已经翻新,并开始接收住房。第一、第二和第三栋高层建筑正在装修,尚未收到住房。

导致问题的是二期高层住宅。2017年3月、6月和11月,4号、3号、1号和2号楼先后取得商品房销售许可证并开始销售。精装修、名企、好地段等噱头吸引了大量买家的注意,甚至一度要求“关系”来买房。

几位受访业主回忆说,在准备签订购房合同时,星河物业公司告诉他们,必须先同意并签订《商品房室内装修协议》(以下简称《装修协议》),才有资格签订装修协议,必须先支付2万元购房意向金。

还有第二阶段的高层业主表示:“销售人员需要业主在页面上签字标明,装修协议和购房合同签订得很匆忙,具体条款大家来不及仔细看,所以签订装修协议是买房的前提,虽然不太合适,但也没有让大家质疑。”

据中国房地产新闻(微信标识:中国-CRB)记者获得的多份高层宣传文件显示,售价约为9500元/平方米,但购房合同中显示的房价约为7500元/平方米。

“星河房地产正在推广高层住宅的精装修。直到购房后,我们才发现高层住宅是空白的,实际售价高于备案价格,而购房合同中标明的房价低于备案价格。当时,我们无法想象中间有什么可疑之处。”上述高层业主回忆说,在签订装修协议的当天,业主以现金或转账的方式一次性支付装修总额,计算方法为建筑面积×1800元/平方米。收款人是开发企业的王兴副经理。付款后,项目销售经理在房间号和装修款上签字,并给业主一张收据作为证明,从未开具正式收据。

《中国房地产报》记者通过天津市规划和自然资源局的调查发现,滨海星河荣宇土地二期于2014年1月被星河房地产控股公司天津星河市房地产有限公司授予。占地56120.3平方米,售价1.42亿元。按建筑面积12万平方米计算,楼面价格约为1200元/平方米。业内人士粗略估计,在限价政策下,星河荣宇二期的利润率不会太高,除了建设成本、宣传成本、财务成本等。

所以,似乎一切都有道理。捆绑和捆绑精装修,分割商品房总价,变相规避限价政策,追求最大利益。但是事情远没有那么简单。

这与开发商无关,只是扣留了装修协议。

今年8月12日,天津滨海新区住房和建设委员会(以下简称“滨海市住房和建设委员会”)出具的投诉处理函显示,这四栋高层建筑于2017年2月售出,2018年3月售罄。它们作为空白出售。星河房地产考虑到业主的装修需求,建议装修公司向高层业主进行室内装修。330户家庭签署了装修协议。由于地域不同,每户装修成本在19-22万元之间,总装修成本超过6800万元。

一些受访业主和负责处理此事的住宅建筑系统工作人员还表示,针对装修款由王兴副经理支付的事实,开发企业表示,王兴副经理在装修公司兼职,收取费用是正常的。

据业主称,售楼处签订装修协议时,整个过程中没有装修公司人员在场,协议也没有按照签订后的约定被业主带走。原因是工作人员说,协议需要由装修公司盖章,细节(交付标准)打印后才能移交给业主。

最终,将装修协议交给业主的时间被完全推迟到今年。此外,取得装修协议的前提是业主必须签署委托书,委托书基本授权物业公司,即星河控股深圳星河山治人寿有限公司天津分公司,办理商品房交接手续,管理装修现场,领取钥匙,签署验收确认书等文件。

在不接受该房屋的高层业主看来,尽管一些未完工的房屋已经关闭,业主仍然无法进入和检查,但他们名义上已经丧失了对该房屋的一些权利和利益。但是,如果他们签署了这份委托书,他们将会在房屋装修到房屋验收期间失去从法律方面的所有权益。

然而,这是第四栋楼的业主必须接受的另一件事,他们在开房前就已经开始关门了。《中国房地产新闻》的记者通过签署委托书的4号楼业主获得了当年的购买合同和装修协议。根据购房合同,该商品房交付日期为2018年11月14日。根据装修协议,乙方(装修公司)为天津圣大同装饰工程有限公司(以下简称“天津盛达通”),室内装修竣工日期为2019年4月30日前,也是开发商通知4号楼业主的实际时间。

至于我们为什么要拿到装修协议,原因是业主认为精装修没有达到当年宣传中的“提着包呆”的标准。一些业主还质疑装修协议第一页的颜色是否与其他页面不同,第一页上甲方(业主)的名称和身份证号码不是自己填写的,是否可以替换协议中的相关条款?否则,为什么合同要无故扣留两年?

装饰施工单位没有资质

一些房子的内门裂开了,擦破了皮。

9月1日,中国房地产新闻的一名记者跟随业主到第四栋楼进行实地考察。这座建筑有两个梯子和四户人家。建筑的中间由一条露天走廊连接起来。电梯楼层的可视面积约为2平方米,相对较小。根据装修协议,走廊等共用区域属于精装修范围,但只有电梯旁边走廊的墙面贴瓷砖,视觉表面有小孔,手感粗糙。

在装饰公司装修过的房子里,即使窗户开着,你也能闻到一股轻微的刺鼻气味。客厅和走廊铺着瓷砖,卧室铺着地板,房间里没有衣柜、床和其他必要的生活设施。只有厨房配有橱柜和抽油烟机,厕所配有壁橱和洗脸池,一些室内门凸出并剥落。

通过上述装修协议,《中国房地产报》记者注意到,这与许多精装修纠纷没有什么不同。本协议中特别注明“甲方已阅读并完全理解本协议的全部内容”。这意味着当业主匆忙签署协议时,他已经同意装修公司进行装修,这是个人行为,与开发商无关。同时也证实了上述声明,即星河房地产在投诉处理意见中向业主推荐装修。

这件事已经告一段落,但是20万元的精装修已经缩水到了业主难以接受的地步。2019年8月,业主委托国宏鑫价格评估集团有限公司天津分公司对4号楼的一栋房屋装修进行预算成本评估。8月29日,公司发布的《价格评估报告》显示:“价格评估基准日(8月2日)的价格评估目标为89,007元。”

一些业内人士向《中国房地产报》记者坦言,开发企业以接近或等于实际收费一半的成本进行精装修是非常好的。当然,这也因企业而异。他还特别表示,低成本意味着材料质量会下降,毕竟,同一品牌的建筑材料也有高低之分。关键是看装饰公司是否有相应的资质。

中国房地产新闻记者在《星河天津滨海向海公园项目1-4号楼精装修及房屋交付项目》招标公告中询问,建设单位要求具备装饰工程施工二级资质,近年来承担了一定数量的房地产开发项目装饰工程,并通过验收等。

装饰公司刚成立时出具的收据

据调查,天津圣大同注册资本为50万元,成立于2017年4月28日。最终受益人是张某,与星河集团没有直接关系。需要注意的是,上述装修付款收据将于2017年5月11日开具,离天津盛达电信成立还不到半个月。《中国房地产报》记者还通过国家建筑市场监管公共服务平台进行了资质查询,最终未发现天津圣大同拥有任何建筑企业资质。

地方当局说很难识别和调查

住房和建设部2016年发布的《关于规范房地产开发企业经营、维护房地产市场秩序的通知》明确规定,不得以约束或附加条件强迫购买者接受商品或服务价格。开发商的这种行为可以被视为强制交易行为,这是违法的。

2011年初,国家发改委发布了《商品房销售明码标价条例》,明确规定:“商品房经营者不得以高于明码标价的价格销售商品房,不得收取未明码标价的费用。”

然而,除了这些规定之外,开发企业仍然可以“躲在幕后,编造自己的立场”这也使得此次捆绑纠纷由精装修收缩引起,业主于2019年4月开始接受该房屋,至今未能如愿。

一方面,原因是业主从未与星河房地产装饰公司达成协议。另一方面,由于主管部门职责分工的调整。2019年6月,原由市场监督管理部门管辖的捆绑销售问题调整为住房和建设部。

然而,上述天津滨海市住房和建设委员会8月12日出具的投诉处理函称,在星河荣宇二期四栋高层建筑的销售过程中,委员会工作人员多次走访销售现场,均未发现该项目的非法销售。购买合同和装修协议的主体属于星河房地产和天津盛达通。合同的内容是独立的。购买商品房与签订装修协议没有直接关系。目前还不能确定星河房地产是否强制捆绑和捆绑精装修。星河房地产表示,与天津盛达通没有委托关系,装修由业主决定。关于精装修费的退还,星河房地产已接到指示,要与业主沟通协商。如果协商失败,业主可以通过法律手段解决问题。

天津滨海市住房和建设委员会的一名负责调查此事的工作人员告诉《中国房地产新闻》记者根本原因。职责调整后,住房和建设部门缺乏配套的认定和执法规则及相关法律支持,导致监管过程缺乏依据。例如,如何识别精装修呢?确认后如何处罚,如何遵循后续流程等。

事件发生后,业主也提供了一些信息和证据。然而,真正的问题是,住房和建设部门不能根据有关法律法规认定开发企业违反了规定。毕竟,所涉及的合同和协议都是白纸黑字写清楚的。“我们只能按照现行的规章制度和法律法规行事。我们也希望有关制度能够尽快建立和完善。”

“如果记录是空白房,开发企业不能剥夺购房者选择自己装修的权利。”北京太平洋世纪(上海)律师事务所全球合伙人郭仁认为,很难有效监管精装修问题,因为装修属于装修,房子属于房子。理论上,有两种法律关系。虽然精装修不再被允许,但问题是精装修房现在很受欢迎。如果业主要起诉开发商,他必须有足够的证据证明开发企业强行捆绑和捆绑精装修,否则很难认定。

郭仁表示,发生在滨海星河融宇的精装修维权事件,在一定程度上确实有捆绑销售的嫌疑。然而,如果业主选择起诉开发商,败诉的可能性会相对较高,因为这是业主的自愿行为。如果你胜诉,你可以要求取消合同或终止合同。鉴于精装修的缩水,装修公司将承担所有装修责任。如果业主对装修不满意,他可以直接向装修公司提起诉讼。

记者笔记

即使企业追求利润并符合规定,政府也不应失去“守夜人”的角色。

高郑坤/温

房地产市场对于精装修问题和维权事件的爆发,仍有不断增长的趋势,已经到了不可忽视的地步。这个问题并不复杂。冲突主要集中在精装修的捆绑和收缩上。结合天津滨海星河荣宇精装修维权事件,记者认为其中涉及三件怪事。

首先,企业主普遍认为他们的法律意识不强,他们在为一生中最大的幸福事件买房时,被开发企业无意中引入了“陷阱”。他们认为这是可耻和不情愿的。对中国人来说,没有更多的选择去买房子。在一线和二线热门城市,房地产仍然是卖方市场。捆绑精美装饰也是行业中常见的潜规则。当然,当问题出现时,买方也应该承担忽略合同的责任。然而,我们也必须问:企业不应该仅仅因为利益最大化和卖方市场而袖手旁观,设计一个“游戏”。这就像粉饰自己太多以至于不能欺骗和娶一个女孩回家。她怎么能和你生活得很好,同心协力地工作呢?

其次,发展企业无视行业法律法规,强行追逐利益是非常危险的。在限价政策下,企业的利润确实受到挤压,但这不是违反法律法规的原因和选择。毕竟,政策是第一位的,土地是以后开发的。企业应该对利润风险有一个早期的预期,并尽自己所能。如果他们不赚钱也不赔钱,他们可以放弃。不要用僵硬的上唇在地板上发言,简单而粗略地通过装订精美的装饰来阻止损失。这是因为这是一种经常引起冲突的“投机行为”。

在采访过程中,记者还发现,不仅滨海星河荣宇二期高层建筑有精装修,二期洋房也有停车位。在开发和建设的早期阶段,由于质量问题,在保障权利方面也出现了混乱。各种各样的情况让人们不得不提到“星河不会成为500强,而是成为500强”的期望和夙愿。他们还必须提到星河的核心价值观是“诚实、创新、负责和双赢”。星河对“诚实”一词的解释中有两个词是“真心实意、光明磊落”。言行一致,言行一致,言出必行”和“始终坚持正确的管理道路,光明正大地开创事业;我们始终坚持用真正的汗水和心血来创造价值和赢得利润。“歌词非常优美动人,但要跟上动作。

第三,地方政府真的不能监督吗?无论是2011年国家发展改革委发布《商品房销售明码标价条例》,还是2016年住房和建设部发布《关于规范房地产开发企业经营行为、维护房地产市场秩序的通知》,都已经对提价销售、强制捆绑销售等问题做出了明确规定。在这种情况下,人们不禁要问地方政府为什么不能监督和调查。为什么业主不注意收集的证据不足?坚持以人为本的原则,积极解决矛盾,解决群众的合理要求,是今年以“不要忘记你的首创精神,牢记使命”为主题的中央教育运动的主要内容。国家发展改革委和住房和建设部已经明确规定了这个问题。调查和处理它怎么会变得毫无根据和不可能呢?

在这里,我们想回顾一下政府作为“守夜人”的作用。在房地产市场,如果地方政府轻易放弃监管职责,甚至反对舆论,这是非常麻烦和错误的。

我们一直认为,没有人能在房地产市场上胡作非为,更不用说违法后逍遥法外了。业主不能提出不合理的要求,因为他处于弱势地位。主管当局甚至不能忽视它。企业与业主之间的纠葛仍然需要回到法律法规、监管和商业诚信的轨道上来解决。

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作者:隐藏    来源:芭沟网
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